Si vous envisagez d'acheter une maison avec des frais HOA, posez d'abord ces questions

Avant de faire ce qui pour beaucoup de gens est le plus gros achat de leur vie, vous voudrez vous renseigner sur les antécédents d'augmentation des cotisations HOA dans une communauté potentielle. C'est facilement l'une des questions les plus fondamentales et les plus importantes à poser en ce qui concerne les HOA. La réponse peut faire une différence considérable dans vos dépenses mensuelles.

«Cela peut être un drapeau rouge si le HOA a systématiquement augmenté ses cotisations au cours des dernières années. Cela peut signifier que la même chose pourrait vous arriver en tant que résident là-bas, et vous pourriez devoir payer des cotisations plus élevées chaque année », explique Andy Taylor, directeur général de Crédit Karma Accueil. "D'un autre côté, si cela fait un moment que le HOA a augmenté ses cotisations, cela peut signifier qu'ils pourraient augmenter les cotisations dans un proche avenir."

Vous devez avoir une compréhension du calendrier des cotisations, ainsi qu'un calendrier clair pour la prochaine fois attendez-vous à augmenter à nouveau les cotisations, de sorte que vous ne soyez pas pris au dépourvu par un taux mensuel beaucoup plus élevé peu de temps après déménager.

C'est peut-être aussi l'une des questions les plus importantes que vous puissiez vous poser. Voici pourquoi: une partie des cotisations mensuelles de la HOA que vous paierez est généralement versée dans le fonds de réserve de l'association pour couvrir les futurs projets de réparation, de remplacement ou d'urgence de la communauté.

Sans une somme d'argent adéquate dans ce fonds, un HOA peut ne pas être en mesure de couvrir ces besoins futurs. Et voici le point clé, un manque de fonds de réserve, ou un compte de réserve partiellement ou insuffisamment financé au moment de l'achat d'une nouvelle maison, est un signe que les cotisations HOA sont susceptibles d'augmenter. Et garderen augmentant jusqu'à ce que l'association atteigne ses objectifs de financement de réserve.

« Demandez combien les réserves sont actuellement financées en pourcentage du budget global du HOA pour les réparations », explique Roger Cummings, de Reali courtier d'enregistrement. "Cette question aide à comprendre la solvabilité financière du HOA et à quel point ils maintiennent et surveillent leur budget."

Si la réponse est inférieure à 30%, ce n'est pas une bonne nouvelle, dit Cummings. Le financement de réserve actuel de quelque part entre 30 et 60 pour cent de l'objectif de l'association est une réponse légèrement meilleure. Mais idéalement, vous voulez que la réponse soit que le compte de réserve de l'association soit financé à au moins 60%, sinon plus.

« Tout ce qui est inférieur à 60 % pourrait signifier une cotisation spéciale à court terme ou une augmentation des cotisations si une réparation ou un remplacement de grande envergure communautaire est imminent », explique Cummings.

De nombreux HOA effectueront périodiquement des études de réserve, et ces études informent l'association sur la gamme ou le niveau approprié des fonds de réserve qu'ils devrait avoir à portée de main pour couvrir les urgences imprévues, divers projets de remplacement ou les améliorations HOA, ajoute l'avocat Ben Gottlieb, co-fondateur de Basé en Arizona MacQueen & Gottlieb.

Les HOA abordent le financement des grands projets et des mises à niveau différemment, en fonction de leur taille, de leur maturité et de leur philosophie, explique Claire Hunsaker, PDG du site Web des finances personnelles. Demandez à Flossie.

« La mesure dans laquelle ils comptent sur les cotisations spéciales peut avoir un impact important sur vos finances en tant que membre. Un nouveau HOA peut s'appuyer fortement sur des évaluations spéciales pour les améliorations planifiées et les réparations imprévues, car ils constituent toujours le fonds de réserve progressivement à partir des frais du HOA », explique Hunsaker. "Ils pourraient également s'appuyer sur des évaluations spéciales s'ils anticipent un roulement moyen plus rapide parmi les unités."

Idéalement, vous voudrez qu'un HOA vous dise qu'il ne prévoit pas de mettre en œuvre des évaluations spéciales et qu'il ne s'appuie pas sur cette approche pour les besoins de financement.

« Les cotisations spéciales sont des dépenses supplémentaires engagées par le propriétaire en dehors de ses cotisations mensuelles normales. Selon l'article de réparation ou de remplacement, ceux-ci peuvent aller de plusieurs centaines à plusieurs dizaines de milliers de dollars », explique Cummings, de Reali. "Parfois, le HOA peut offrir un prêt ou des paiements au fil du temps, mais s'il n'est pas bien financé, il s'agira généralement d'un paiement unique de sa poche."

Au risque d'épuiser cette question particulière, vous voudrez également demander si le HOA a une piste enregistrement de l'augmentation des cotisations HOA d'un montant spécifique, ou s'il a un calendrier d'augmentations prévues, vous pouvez vue. Sachant cela, vous pourrez planifier plus précisément les augmentations du budget de votre ménage et peut-être même vous aider à déterminer si vous pouvez vous permettre de vivre dans la communauté.

« Une maison est un gros investissement, quelle que soit la durée de votre séjour, il est donc important de savoir combien vous devrez au HOA chaque année », explique Bailey Carson, expert en habitation chez Angi. « Savoir avec certitude que les cotisations HOA augmenteront de 3% chaque année est très différent des augmentations inattendues de 10%. »

Si l'association a des antécédents de hausses importantes et inattendues des cotisations mensuelles, cela peut être le signe d'une mauvaise gestion.

"Savoir à quelle fréquence et pourquoi les cotisations sont augmentées est essentiel pour vous et pour l'abordabilité de la maison aujourd'hui et à l'avenir, mais c'est aussi révélateur de la santé financière de la HOA", ajoute Betsy Ronel, un agent immobilier Compass basé dans le comté de Westchester, N.Y. « Vous voudrez savoir si les cotisations sont augmentées à un taux fixe et quelles sont les augmentations destinées à remédier? Les cotisations sont-elles levées par projet? Et est-ce qu'on vote sur les choses? Si non, qui prend les décisions financières et sont-ils impliqués dans le HOA? Vivent-ils dans la communauté ou sont-ils une partie extérieure? »

Poser cette question n'est qu'une analyse comparative de base, déclare Kevin Taylor d'InSight.

"Je voudrais juste savoir que le coût mensuel de mes frais HOA, standardisé à la superficie en pieds carrés de la propriété, était conforme avec d'autres quartiers de ma ville et d'autres bâtiments ou communautés de même taille et de types de bâtiments similaires », explique Taylor. "Personne ne veut payer trop cher, et connaître les frais divisés par la superficie en pieds carrés est le meilleur moyen de concilier et de commencer à comparer le coût des HOA."

Une fois que vous connaissez le montant des cotisations HOA potentielles et à quelle fréquence elles peuvent augmenter, vous voudrez comprendre à quoi sert précisément l'argent, afin que vous puissiez décider si le coût en vaut vraiment la peine toi.

Par exemple, les cotisations HOA couvriront-elles l'entretien d'une piscine communautaire ou de courts de tennis? Si oui, êtes-vous prêt à débourser plusieurs centaines de dollars par mois sur ces cotisations si vous n'avez aucun intérêt à utiliser ces types de commodités? Si la réponse est non, votre argent pourrait être mieux dépensé ailleurs, comme dans une communauté qui n'a pas de cotisation HOA, ce qui vous permettrait d'utiliser cet argent supplémentaire chaque mois pour d'autres choses.

"S'il y a des espaces communs à la disposition des résidents, tels que des piscines, des gymnases, des courts de tennis ou des parcs, découvrez quelle est la responsabilité du HOA de les entretenir", explique Carson, d'Angi. « Découvrez s'ils sont responsables du déneigement, de la tonte du gazon ou de l'entretien des trottoirs et des routes dans toute la communauté. Une fois que vous savez ce que couvrent vos cotisations et combien elles coûtent, vous pouvez prendre une décision éclairée quant à savoir si la propriété est la bonne décision financière pour vous et votre famille.

C'est une question qui peut être négligée par les propriétaires potentiels qui ne réalisent pas son importance. Mais plus les coûts d'exploitation du HOA sont élevés, plus vous paierez cher chaque mois et chaque année.

« En règle générale, plus le personnel compte, plus vos cotisations HOA sont élevées », explique Andy Taylor, de Credit Karma Home. "Le nombre de personnes sur le personnel dépend généralement de choses comme le nombre d'unités sur la propriété, ou les équipements de la propriété, en particulier ceux qui nécessitent une attention particulière, comme une piscine, ou aménagement paysager."

À l'heure actuelle, si vous avez posé certaines ou toutes les questions déjà décrites, vous devriez avoir une bonne idée de ce que vos futurs coûts de logement impliqueront probablement. Mais il y a une autre question que vous voudrez peut-être poser: si le HOA limite votre capacité à louer votre maison. Ceci, bien sûr, est important si vous envisagez de déménager dans le futur, mais que vous ne voulez pas vendre la propriété.

«Certains HOA ont un pourcentage limité d'unités qui peuvent être louées, tandis que d'autres fixent une période d'occupation obligatoire telle qu'un an avant d'autoriser la conversion en location», explique Cummings, de Reali. « Évidemment, moins il y a de restrictions, mieux c'est. »