Ce qu'il faut savoir sur les prêts hypothécaires: le montant du prêt hypothécaire que vous pouvez payer, l'assurance prêt hypothécaire et plus
À moins que vous n’ayez une cachette secrète d’argent cachée quelque part - assez pour dépenser quelques centaines de milliers de dollars pour la maison de vos rêves - vous devrez emprunter de l’argent pour acheter une maison. Le montant du prêt hypothécaire auquel vous pouvez prétendre déterminera alors les propriétés qui se situent dans votre fourchette de prix. Avant de commencer à étudier sérieusement les maisons, vous devez déterminer le montant de l'hypothèque - et par extension, le montant de la maison - que vous pouvez vous permettre.
«Votre revenu dicte la capacité de votre prêt», déclare Andrea Koryn Williams, CFP, CLU, ChFC, un conseiller en gestion de patrimoine chez Northwestern Mutual.
Lorsque vous essayez de bénéficier d'un prêt, vous devez fournir une preuve de revenu. Les prêteurs vérifieront également vos rapports de solvabilité pour identifier les autres formes de dettes - prêts étudiants, prêts personnels, prêts automobiles, etc. - vous avez. Ils utiliseront ces informations pour calculer votre ratio d'endettement: le montant que vous devez par rapport à vos revenus. Les prêteurs veulent s'assurer que vos paiements mensuels de la dette, y compris vos versements hypothécaires proposés, seront abordables compte tenu de votre revenu.
«La plupart des prêts nécessitent un ratio dette / revenu de 43%», déclare Michèle Hammond, un conseiller en crédit immobilier chez Chase Private Client. «Par exemple, si un client gagne 120 000 $ par an, cela équivaut à 10 000 $ par mois en revenus bruts. Par conséquent, un client avec ce scénario peut généralement se qualifier pour dépenser jusqu'à 4 300 $ par mois pour toutes les dépenses apparaissant sur le rapport de solvabilité, pas seulement le logement. »
En d'autres termes, votre revenu doit être suffisamment élevé pour que vous puissiez facilement payer vos versements hypothécaires en plus de tout autre remboursement de prêt. Pour calculer le montant de l'hypothèque que vous pouvez vous permettre, divisez votre salaire annuel ou le revenu de votre ménage par 12. Multipliez ce nombre par 0,43. Si vous avez d'autres dettes, soustrayez ces mensualités du nombre. Cette somme finale est le paiement hypothécaire mensuel le plus élevé que vous puissiez vous permettre. Pour une ventilation plus détaillée du montant de l'hypothèque que vous pouvez vous permettre, il existe un certain nombre de calculateurs d'hypothèques en ligne gratuits; NerdWallet en a un excellent.
Ce n’est pas une bonne idée de demander le plus gros prêt possible. «Une bonne règle de base est de vous demander:« Combien dois-je emprunter? »Au lieu de« Combien puis-je emprunter? », Déclare Kathy Cummings, vice-présidente des solutions d’accession à la propriété et des programmes de logement abordable à Banque d'Amérique. «Cette approche se concentre sur le montant qui correspond parfaitement à votre budget.»
Hammond dit qu'il existe plusieurs autres facteurs, y compris la cote de crédit et le montant de l'acompte, qui peuvent déterminer le montant de l'hypothèque que vous pouvez vous permettre, mais le revenu est un point de départ utile car la capacité de rembourser le prêt est clé.
Cependant, lorsque vous calculez vos options hypothécaires, ne faites pas seulement attention à ce paiement mensuel. Les acheteurs potentiels doivent comprendre que le paiement mensuel ne donne pas une vue d'ensemble, déclare Nancy DeRusso, vice-présidente principale et responsable du coaching chez Ayco, une entreprise de Goldman Sachs qui propose des programmes de conseil financier parrainés par l'entreprise
DeRusso dit que les gens ont tendance à se concentrer sur ce montant de paiement mensuel, mais il y a plus à cela, y compris les frais de clôture, les frais d'évaluation et d'inspection de la maison, les services publics, les réparations, etc. Certains de ces coûts seront payés d'avance et payés au moment de l'achat, mais d'autres augmenteront le coût mensuel de possession de votre maison. Pour avoir une idée de ce que seront ces coûts, DeRusso recommande de parler avec votre prêteur ou votre agent immobilier d'avance les coûts et, une fois que vous avez trouvé la maison de vos rêves, avec le propriétaire actuel des dépenses mensuelles ou annuelles qu'il face.
En plus d'examiner vos revenus, les prêteurs examineront votre pointage de crédit et vos rapports de solvabilité. Des cotes de crédit plus élevées rendent les emprunteurs plus attrayants pour les prêteurs et peuvent vous aider à obtenir un taux d'intérêt plus bas, mais les prêteurs ajusteront leurs attentes en matière de cotes de crédit en fonction de l'environnement économique, Williams dit. Si les temps sont durs et que de nombreuses personnes sont incapables d'effectuer des paiements, les prêteurs peuvent resserrer leurs restrictions et être moins disposés à prêter de l'argent à ceux dont les scores sont inférieurs; ils peuvent approuver plus librement les personnes ayant des cotes de crédit inférieures si les conditions sont bonnes.
Si vous espérez acheter une maison dans un proche avenir et que vous aurez besoin d'un prêt hypothécaire pour la payer, commencez à travailler dès maintenant pour réduire votre votre dette et votre taux d'utilisation du crédit (la part de votre crédit disponible que vous utilisez au cours d'un mois donné) pour augmenter votre crédit But.
«Beaucoup de gens ne savent peut-être pas qu'il existe plusieurs types de prêts hypothécaires», dit Lauren Wybar, CFP, un conseiller financier principal chez Vanguard Personal Advisor Services. «Un acheteur potentiel doit comprendre les différents types de prêts disponibles, comment ils peuvent être éligibles et les avantages potentiels qu'ils offrent.»
Une fois que vous avez une idée du montant de l'hypothèque que vous pouvez vous permettre, commencez à rechercher les types de prêts hypothécaires qui s'offrent à vous. Une hypothèque à taux fixe de 30 ans est l'hypothèque la plus courante aux États-Unis, mais vous avez beaucoup plus d'options, si cela vous intéresse.
Prêts conventionnels vs. prêts non conventionnels
«Une hypothèque conventionnelle est offerte par un prêteur privé, tandis que des hypothèques non conventionnelles, comme la FHA [Federal Housing Administration] ou VA [Veteran Affairs], sont des prêts gouvernementaux pour des acheteurs qualifiés spécifiques », Wybar dit.
Les prêts conventionnels sont ouverts à la population en général, offerts par des prêteurs privés, et sont assortis de la mise de fonds standard et des conditions que la plupart des gens associent aux prêts hypothécaires. Les prêts hypothécaires non conventionnels sont soutenus par des programmes gouvernementaux, tels que la FHA ou le ministère des Anciens combattants, pour rendre l'accession à la propriété plus accessible à certains groupes.
«Les barrières à l'entrée sont beaucoup plus faibles», dit Williams à propos des prêts FHA, qui sont généralement disponibles pour les personnes ayant des scores de crédit inférieurs. Les prêts non conventionnels ne nécessitent pas non plus toujours un acompte de 20%, ce qui rend l'achat d'une maison beaucoup plus faisable pour de nombreuses personnes. Les prêts non conventionnels ont aussi souvent des taux d'intérêt plus bas. Cependant, ils ne sont pas sans inconvénients, à savoir la nécessité de payer pour une assurance hypothécaire - plus à ce sujet ci-dessous.
Prêts hypothécaires à taux fixe vs. hypothèques à taux variable
Avec un prêt hypothécaire à taux fixe, le taux d'intérêt du prêt est déterminé au moment de la souscription du prêt et reste le même pendant toute la durée du prêt. (Vous pouvez modifier votre taux hypothécaire en refinançant, mais le prêt initial restera le même.) Prêts hypothécaires à taux variable (également appelés hypothèques à taux variable, ou ARM), d'autre part, ont des taux qui peuvent être ajustés sur la durée du prêt après une période de lancement.
Les prêts hypothécaires à taux variable sont généralement assortis d'un taux inférieur et d'un paiement mensuel inférieur au début du prêt, dit Hammond, mais ils sont également connu pour avoir atterri des emprunteurs en grande difficulté: une forme de prêts hypothécaires à taux variable a contribué à la crise du logement de la fin des années 2000. Après une période déterminée, les taux d'intérêt des prêts hypothécaires à taux variable peuvent évoluer, augmenter ou diminuer en fonction des forces économiques plus importantes. Si le taux baisse, les emprunteurs économisent de l'argent, mais si le taux augmente, les emprunteurs peuvent être confrontés à des paiements mensuels plus importants (peut-être inabordables). Les taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires à taux variable varient selon un calendrier fixe qui peut être annuel ou mensuel, mais qu'il soit imprévisible qu'ils augmentent ou diminuent.
Les prêts hypothécaires à taux variable ou à taux ajustable peuvent être utilisés à l’avantage de l’emprunteur, mais quiconque cherche à contracter un de ces prêts doit être certain de comprendre les implications potentielles. Bien faits, ces prêts hypothécaires peuvent aider les emprunteurs à économiser de l'argent.
«Les clients qui optent pour des prêts hypothécaires à taux variable doivent bien comprendre tous les risques associés rester dans le prêt une fois que la période de lancement est terminée et que le taux devient ajustable, »Hammond dit. «Les prêts hypothécaires à taux variable sont généralement une option pour les clients qui prévoient de déménager dans un certain délai ou ceux qui ont la capacité de rembourser intégralement une hypothèque dans un court laps de temps.»
Les prêts hypothécaires à taux fixe sont certainement plus cohérents, mais s'ils sont contractés lorsque les taux sont élevés et les taux d'intérêt plus tard, les emprunteurs devraient refinancer - un processus parfois coûteux - afin de profiter de ces les taux. Si vous êtes en mesure de contracter une hypothèque lorsque les taux sont bas, cependant, comme ils le sont pendant la crise économique du COVID-19, vous pouvez être prêt pour la durée de votre prêt.
Prêts hypothécaires de 10 ans, 15 ans, 20 ans et 30 ans
Bien que l'on parle le plus souvent des prêts hypothécaires à 30 ans, vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire pour de nombreuses tranches de temps différentes. Le nombre d'années détermine le temps dont vous disposez pour rembourser votre hypothèque: l'hypothèque bien-aimée de 30 ans donne aux gens 30 ans pour rembourser le coût de leur prêt immobilier, plus les intérêts. Un prêt hypothécaire de 10 ans, par contre, ne donne aux gens que 10 ans pour payer le coût total de leur prêt hypothécaire, avec intérêts, mais ils ne sont plus endettés après seulement une décennie.
Chaque incrément a ses propres avantages et sa méthode de détermination des taux d'intérêt, mais en général, vous économisez de l'argent avec des prêts plus courts. Vos mensualités seront beaucoup plus importantes avec un prêt de 15 ans, mais vous paierez moins à long terme, car vous payez moins d'intérêts - et vous cessez de payer tous ensemble après 15 ans, lorsque le prêt est remboursé et que vous êtes propriétaire de votre maison plein. Les prêts plus courts ont également tendance à avoir des taux d'intérêt plus bas, car les prêteurs considèrent les durées de prêt plus courtes comme des investissements moins risqués que les plus longs, et permettent aux propriétaires l'équité de la maison plus vite.
Tout cela a du sens quand vous vous souvenez que l’intérêt est le coût de l’emprunt: lorsque vous empruntez de l’argent pour plus de temps, vous devrez payer un supplément pour cette période. Lorsque vous empruntez de l’argent à quelqu'un et qu’il n’a pas besoin d’être remboursé intégralement pendant 30 ans, vous devez payer pour le luxe du temps - et ce paiement supplémentaire prend la forme d’intérêts.
Avant de vous battre pour un prêt hypothécaire économique de 10 ou 15 ans, n'oubliez pas que ces prêts comportent des mensualités plus importantes. Les prêts plus longs ont des paiements moins élevés, ce qui permet aux gens d'acheter des maisons plus grandes, plus agréables ou mieux positionnées pour lesquelles ils ont plus de temps pour payer. Ils peuvent également économiser de l'argent à d'autres fins - études, retraite, etc. - ou l'investir tout en remboursant leur dette. Avec des prêts plus courts, vous courez le risque d'obtenir un paiement mensuel si élevé que vous ne pouvez pas économiser de l'argent.
Bien qu'il soit toujours possible de rembourser votre prêt hypothécaire tôt, il est important de déterminer la durée de prêt la mieux adaptée à vos plans financiers à long terme.
La mise de fonds est le montant initial que vous payez pour votre maison. Payer une maison ne se résume pas à une hypothèque: vous devez également verser un peu d’argent à l’avance pour acheter votre propriété. Traditionnellement, les prêteurs demandent 20% du coût total de la maison: si vous envisagez une maison de 200 000 $, cela signifie vous avez besoin d'au moins 40000 $ pour un acompte, plus les frais de clôture et les frais initiaux associés à l'achat processus.
Épargner suffisamment d'argent pour cette mise de fonds est un obstacle courant à l'accession à la propriété: même si les gens ont un revenu suffisant pour payer leurs mensualités hypothécaires, économiser autant d'argent peut prendre des années. Heureusement, il existe des prêts qui ne nécessitent pas d'acompte de 20%. Les prêts non conventionnels, comme les prêts FHA ou VA, acceptent des acomptes inférieurs en fonction de divers facteurs, y compris le revenu. Il existe également des programmes privés et financés par le gouvernement dans la plupart des domaines qui peuvent aider avec les acomptes, les coûts de fermeture et l'accessibilité financière pour rendre l'accession à la propriété plus accessible, dit Cummings.
Des acomptes moins élevés semblent bons, mais ils entraînent généralement des paiements mensuels plus élevés. Revenons à cette maison de 200 000 $: si vous versez un acompte de 40 000 $, vous ne devez que 160 000 $ plus les intérêts. Si vous effectuez un versement initial moins élevé, vous devrez plus d’argent sur votre prêt hypothécaire pendant la même période, de sorte que vos versements mensuels seront plus importants. (Il est également possible que vous ayez à payer une assurance hypothécaire privée ou une assurance hypothécaire, expliquée ci-dessous.) Plus vous déposez, moins vous devez: vous aurez un petit prêt à rembourser. Un acompte inférieur peut sembler une bonne affaire, mais avant de le faire, réfléchissez à son incidence sur vos paiements mensuels.
Si vous souhaitez acheter une maison, recherchez le type de mise de fonds dont vous pourriez avoir besoin et commencez à épargner. Même si vous êtes en mesure de payer moins de 20% pour votre acompte, avoir de l'argent supplémentaire à la banque ne vous fera pas de mal.
L'assurance prêt hypothécaire privée et l'assurance hypothécaire s'ajoutent à votre versement hypothécaire mensuel. Ils sont généralement requis lorsqu'un acheteur de maison verse un acompte de moins de 20% du prix d'achat de la maison et ils protègent le prêteur, et non le propriétaire, au cas où le propriétaire ne serait plus en mesure d'effectuer des paiements sur son hypothèque prêt.
Si un acheteur potentiel ne parvient pas à trouver l'argent pour un acompte de 20%, les prêteurs peuvent le considérer comme un emprunteur risqué. Ils peuvent encore approuver le prêt hypothécaire, mais dans de nombreux cas, il s'accompagnera de l'obligation pour l'emprunteur de payer une prime d'assurance hypothécaire. L'assurance hypothécaire privée est associée aux prêts conventionnels, avec des taux qui varient selon le montant de l'acompte et la cote de crédit. Selon Hammond, il s'agit généralement d'un coût annuel supplémentaire compris entre 0,3 et 1,5% de votre prêt hypothécaire, bien qu'il puisse varier.
La plupart des prêts non conventionnels, en particulier les prêts FHA, nécessitent une assurance hypothécaire. Bien que les conditions et les taux varient selon que vous ayez un prêt FHA ou un prêt USDA, l'assurance hypothécaire augmente le montant de votre prêt et le coût global de votre prêt, selon le Bureau de la protection financière des consommateurs.
Considérez une assurance hypothécaire privée et une assurance hypothécaire comme un inconvénient pour effectuer une mise de fonds moindre. Bien que vous économisiez de l'argent au départ, vos paiements mensuels seront plus importants qu'ils ne l'auraient été avec un acompte de 20%. Dans la plupart des cas, l'assurance hypothécaire privée n'est plus requise une fois que vous avez 20% de capitaux propres dans votre maison: une fois que vous avez payé environ 20% du prix de vente de la maison grâce à votre acompte et Paiements. Pour déterminer que vous détenez 20% de fonds propres, vous devrez probablement refinancer afin de supprimer le mandat PMI.