Comment rompre un bail d'appartement

Supposons que vous ayez décroché l'emploi de vos rêves à travers le pays, mais que votre bail ne se termine pas avant six mois. Ou, après des semaines de va-et-vient avec votre propriétaire, votre appartement est encore moisi après une inondation. Peut-être que le voisin à l'étage aime faire des claquettes à minuit. Quelle que soit la raison, vous cherchez à rompre votre bail.

Lorsqu'il s'agit de rompre un bail d'appartement, Jerry Leazer, un courtier immobilier agréé à New York, dit qu'il y a une chose que vous apprendrez rapidement: "Tous les propriétaires ne sont pas créés égaux, et il n'y a pas de scénario typique." Mais voici comment vous pouvez commencer à analyser la meilleure solution pour votre situation.

Lisez votre contrat et recherchez la langue appropriée.

La première étape que vous devez prendre lorsque vous envisagez une rupture de bail est de lire réellement votre bail.

Vous êtes peut-être la race rare qui lit les contrats avant de signer. Dans ce cas, vous comprendrez déjà les termes. Mais si ce n'est pas le cas, retirez le contrat et recherchez une clause sur le départ anticipé.

Michelle Clardie, un gestionnaire immobilier professionnel avec des locations dans le sud de la Californie, dit que votre bail pourrait préciser ces termes utilisant des expressions telles que «rupture de bail», «résiliation anticipée», «rupture de contrat» ou «incapable de respecter les termes."

Préparez-vous à payer les amendes.

Vous aurez toujours la possibilité de rompre un bail, mais vous devrez également probablement payer. «Si vous rompez votre bail, vous êtes celui qui viole le contrat», explique Clardie. «Dans la plupart des cas, les propriétaires sont prêts à travailler avec vous dans une certaine mesure parce qu'ils ne veulent pas vraiment une unité vacante, mais vous ne pouvez pas vous attendre à ce que le propriétaire vous permette de rompre votre bail sans conséquence."

Au lieu de cela, préparez-vous à payer de lourdes amendes. De nombreux États, y compris la Californie, exigent deux mois de loyer comme frais de rupture de bail, explique Clardie. Certains propriétaires conserveront également votre dépôt de garantie dans le cadre de ces conditions.

Ayez une bonne raison.

Bien sûr, il y a des situations qui vous permettront de rompre votre bail sans scot. Holly McQueen, vice-présidente de GMH Capital Partners, a déclaré que les lois fédérales et étatiques autorisent les militaires actifs à résilier un bail plus tôt en vertu de la loi sur les secours civils des militaires.

McQueen dit que vous pouvez également rompre un bail si vous êtes une personne âgée qui déménage dans un établissement de soins aux personnes âgées. Sinon, bien sûr, si un propriétaire a violé le bail en commettant des violations de la santé et de la sécurité, vous aurez probablement de bonnes raisons de partir. Il en va de même pour les dégâts matériels importants causés par des catastrophes naturelles.

«De nombreux États autoriseront les victimes de violence domestique à résilier leur bail sans pénalité», ajoute McQueen. Leazer dit également que dans certains États, vous avez des motifs de rompre votre bail si votre propriétaire vous harcèle ou viole votre vie privée. "Même si NYC autorise les interruptions de bail dans les situations ci-dessus, vous ne trouverez peut-être pas cela aussi simple qu'un appel téléphonique au bureau du propriétaire", dit-il.

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Rassemblez tous les documents.

Si vous pensez que vous avez de bonnes raisons de rompre votre bail sans payer de frais, la prochaine étape consiste à préparer vos documents.

"Rassemblez tous les documents pour la raison pour laquelle vous souhaitez rompre le bail, tels que la lettre d'offre pour un nouvel emploi, la lettre de résiliation pour une perte d'emploi, les ordres militaires de service, difficultés financières en raison d'un divorce ou de factures médicales, ou d'une ordonnance d'un tribunal pour harcèlement criminel / ordonnance de ne pas faire / violence familiale », explique Candice Williams, agent immobilier chez RE / MAX Space Centre.

Pensez à sous-louer votre espace.

Si vous n'avez aucune raison de rompre votre bail sans frais, mais que vous ne voulez pas payer d'amende, la sous-location pourrait être une option. Clardie dit que les lois de sous-location varient selon l'État, mais si cela est autorisé, le locataire d'origine est ultimement responsable de l'état de la propriété. «Si vos sous-locataires ne paient pas ou ne jettent pas l'appartement, le propriétaire peut toujours vous réclamer des dommages-intérêts, car vous êtes toujours légalement responsable», dit-elle.

Le succès de cette option dépend vraiment de la recherche d'une sous-lettre de qualité en laquelle vous avez confiance. Certains propriétaires envisageront également de vous laisser décrocher si vous présentez un nouveau locataire qui acceptera de signer un nouveau bail complet.

«Le locataire de remplacement achèverait le processus de demande comme n'importe quel autre prospect», explique McQueen. "S'ils sont approuvés par le propriétaire, le locataire sera alors libéré le jour où le nouveau bail commencera."

Il y a aussi un remaniement de colocataire compliqué mais bien connu que vous pouvez effectuer. Clardie dit que cela implique d'ajouter un nouveau colocataire à votre bail et éventuellement de leur laisser l'appartement. Il s'agit de signer un avenant pour inclure le nouveau colocataire et vous retirer du bail après une courte période.

«Assurez-vous simplement que les nouveaux locataires sont éligibles pour le bail par eux-mêmes et qu’ils sont prêts à vous libérer du bail en signant cet addenda final», déclare Clardie.

Utilisez le pouvoir de négociation.

Si vous n’avez pas de bonnes raisons de partir et que vous ne trouvez pas de sous-lettre, ne désespérez pas. «Si tout le reste échoue, faites appel à la bonne volonté du propriétaire», explique McQueen. "Essayez de donner autant de préavis que possible et de nettoyer l'appartement de haut en bas."

Mcqueen suggère également d'élaborer un plan de remboursement avec le propriétaire si vous ne pouvez pas payer les frais de rupture de bail en une seule fois. «La plupart des propriétaires préfèrent collecter le montant en souffrance au fil du temps plutôt que de donner 20 ou 30% à une agence de recouvrement», dit-elle.

Supposons que vous quittez votre appartement parce que vous achetez une nouvelle maison, mais votre propriétaire n'est pas réceptif à votre charme. Clardie dit que vous pouvez demander à votre agent immobilier de payer les frais de rupture de bail pour vous. Et bonne nouvelle: Leazer dit que cela ne fait jamais de mal d'avoir une histoire de sanglot légitime qui pourrait plaire à la meilleure nature de votre propriétaire. Cela comprend la perte d'emploi ou une maladie grave.

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Révisez les lois des États.

Faites vos recherches sur les lois des États en utilisant un site tel que l'American Apartment Owners Association, qui a une carte interactive détaillant les lois des propriétaires-locataires de l'Étatet préparez votre documentation et vos points de discussion.

«La plupart du temps, une conversation honnête mais amicale avec le propriétaire est tout ce dont vous avez besoin», explique Clardie. Mais si tout le reste échoue ...

Sachez quand faire venir un avocat.

Votre dernier recours devrait être de contacter un avocat, et uniquement dans les cas où votre propriétaire est négligent. «Envisagez d'engager un avocat si votre propriétaire a enfreint les lois sur le logement de l'État tout en refusant toujours de vous libérer de votre bail sans pénalité», explique Williams. «Documentez tout - date, heure, qui, quoi, quand et où le propriétaire a violé les lois ou le contrat de location.»

Préparez-vous pour la prochaine fois.

La prochaine fois que vous signerez un bail, préparez-vous à la possibilité d'une pause anticipée. Si vous cherchez activement un emploi alors que vous cherchez à renouveler votre bail, Clardie suggère d'envisager une option de mois en mois. Ou voyez s'il y a un bail à court terme - trois ou six mois - avec une prime si vous savez que vous êtes sur le point de fermer une maison.

Enfin, lisez toujours votre bail et posez des questions. S'il y a une langue ou des amendes avec lesquelles vous n'êtes pas d'accord (ou ne comprenez pas), recherchez un autre endroit.

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